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법무법인 광야의 우동형 변호사

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아파트 구분소유자(입주자)라면 누구나 한번쯤은 아파트의 크고 작은 하자로 인해 곤란을 겪은 적이 있을 것이다. 이 때 하자를 발견한 아파트의 구분소유자는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법')에 근거해 분양자나 시공자에게 하자보수 공사나 손해배상을 청구할 수도 있다. 분양자나 시공자의 위 의무를 담보책임이라고 한다. 주의할 것은 하자의 종류에 따라 구분소유자의 권리행사기간에 제한이 있다는 것이다.

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'전유부분'(구분소유자의 소유권의 목적이 되는 부분) 하자에 대해서는 구분소유자가 인도받은 날부터, '공용부분' 하자에 대해서는 사용검사일 또는 사용승인일부터 날짜를 기산한다. 건물의 주요구조부·지반공사의 하자는 하자 발생 시점을 불구하고 위 각 기산일로부터 10년, 그 밖의 하자에 관하여는 위 기산일 이전에 발생한 하자는 하자의 성질과 무관하게 5년, 위 기산일 이후에 발생한 하자 중 대지조성공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적(벽돌)공사, 지붕 및 방수공사의 하자 등 건물의 구조상·안전상의 하자는 5년, 건축설비공사, 목공사, 창호공사 및 조경공사 등 건물의 기능상·미관상 하자는 3년, 마감공사 등 하자의 발견·교체 및 보수가 쉬운 하자는 2년의 각 기간 내에 하자보수나 손해배상을 청구해야 한다. 다만, 2013년 6월 19일 이전에 분양된(분양계약이 체결된) 건물의 담보책임기간은 개정되기 전의 주택법 시행령에 따르는데, 각 하자보수 공사내용에 따라 1, 2, 3, 4, 5, 10년으로 하자담보책임기간이 다양하다. 참고로, 당사자가 위 법령 규정보다 구분소유자에게 불리하게 기간을 단축시키는 특약을 체결했다고 하더라도 그 특약은 무효다.

주의할 것은, 집합건물법에 규정된 구분소유자의 분양자나 시공자에 대한 하자보수청구권 및 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권과 주택법에 규정된 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 등의 사업주체(사업계획승인을 받은 건축주, 시공자 등)에 대한 하자보수청구권 및 하자 발생으로 인한 손해배상청구권은 별개의 권리라는 것이다. 따라서 입주자대표회의가 주택법상의 권리를 행사하더라도, 구분소유자는 집합건물법상 권리 행사에 소홀하지 않도록 해야 할 것이다.

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한편, 하자의 증명책임과 관련해 대법원은 "원칙적으로 하자가 책임기간 내에 발생하였음은 하자 발생을 주장하는 자가 증명하여야 할 것이나, 하자를 주장하는 측에서는 당해 하자가 책임기간 내에 발생하였음을 추단할 수 있는 여러 가지 간접사실들을 증명함으로써 하자 발생을 추정하도록 하는 것이 타당하다"며 구분소유자 등의 증명책임을 다소 완화하고 있다. 다만, 실제 소송에서는 하자를 주장하는 원고가 하자감정을 신청해야 하는 경우가 대부분이고(감정비용은 꽤 고액이다), 법원은 위 신청에 따라 법원에서 선임한 전문감정인이 제출한 감정서를 유력한 증거로 채택하여 하자 여부 및 하자보수비용 등을 판단하고 있다.

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출처: 내일신문뉴스

http://www.naeil.com/news_view/?id_art=456626